NA CO SE NÁS PTÁTE, CO VÁS ZAJÍMÁ
S koupí, prodejem nebo pronájmem nemovitosti je spojena řada otázek. Jaké jsou právní náležitosti transakce, jaké povinnosti mají prodávající a kupující osoby, jaké výhody přináší spolupráce s realitním makléřem? Zde je výčet těch nejčastějších:
PRODÁVAJÍCÍ:
Proč využít služeb realitního makléře?
Realitní makléř – profesionál poskytuje svému klientovi bezpečný servis a zajišťuje proces realitní transakce od začátku do konce. Má odpovídající znalosti, a to jak v realitní oblasti, tak i v oblasti daní a práva, umí klientovi zodpovědět jeho dotazy a díky své odbornosti objektivně vyhodnotit všechna pro a proti dané situace. Práce a servis makléře (potažmo RK) je pro klienta významnou úsporou času a starostí. Čtěte reference a svého makléře vybírejte pečlivě. Správná volba je základem úspěšné transakce a vaší stoprocentní spokojenosti.
Mám špatné zkušenosti s RK, nechci se hned někomu upisovat…
S obavami klientů se setkáváme velmi často. Snažíme se proto dát klientovi čas, aby poznal naši práci. Nejprve nabízíme smlouvu na jeden až dva měsíce, kdy si nás klient vyzkouší a ohodnotí naše služby.
Co když se nám makléř nebude věnovat?
Během „zkušebního“ měsíce až dvou klient rychle pozná, jak je o něj postaráno. Vidí, jakým způsobem makléř pracuje, zda poskytuje veškeré objektivní informace a komunikuje s klientem. Spolupráce by měla probíhat naprosto přirozeně, automaticky a ke spokojenosti všech.
Před pěti lety jsem koupil byt za tři miliony korun a provedl rekonstrukci za dalších 500 tisíc. Je nyní reálný jeho prodej za navýšenou hodnotu 3,8 milionu korun?
Ano, je. V dnešní době ceny nemovitostí jako takových oproti cenám před 5 a více lety podstatně vzrostly. Není to primárně o předešlých investicích, ale o aktuálně vyšponovaných cenách nemovitostí. Je ideální doba pro toho, kdo prodává, horší pro kupujícího. Vždy se musíme řídit současným stavem na trhu a každý dobrý makléř by měl umět přesně stanovit rozmezí správné prodejní ceny.
Jakým způsobem se určí správná prodejní cena?
Nejlépe pomocí tzv. srovnávací tržní analýzy. Tu by měl makléř pro prodávajícího vypracovat hned na začátku prodeje. V analýze se zaměřujeme na podobné nemovitosti v dané lokalitě a jejich skutečné prodejní ceny, které jsou směrodatnější než ceny inzerované v nabídkách realitních serverů. Na základě STA pak doporučíme prodávajícímu cenové rozmezí – začínáme na horní hranici a neměli bychom se dostat pod hranici spodní. Pokud je STA dobře zpracována, trvá prodej nemovitosti v průměru 3 měsíce.
Může se inzerovat cena nemovitosti bez provize RK?
Pokud je nabídka od seriózní RK, pak určitě NE. Cena pro zájemce – kupujícího by měla být vždy konečná. Včetně provize RK, právních služeb a všeho, co s tím souvisí.
Co když si najdeme kupujícího sami?
Pokud si kupce najdete sami, ušetříte!
V takovém případě vám poskytneme všechny domluvené služby týkající se prodeje – jednání na úřadech, právní servis, advokátní úschovu peněz a tak dále až po vypracování a podání daňového přiznání na příslušný finanční úřad. Naše provize se v takovém případě snižuje běžně o 30 %.
Kdo vlastně platí daň z nabytí nemovitých věcí?
Ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí došlo v roce 2020.
Co to je PENB a do jaké míry se mne to opravdu týká?
PENB je Průkaz Energetické Náročnosti Budov. Již v samotné inzerci informuje o tom, jakou energetickou náročnost nabízený dům má, z čehož si zájemce o koupi domu může sám ihned vyvodit, jak je dům úsporný a provozně náročný. Z nařízení Evropské komise platí již v tuto chvíli striktní povinnost na vypracování PENB u všech prodejů a pronájmů domů a to pod hrozbou pokut pro vlastníka nemovitosti, přičemž pokuty pro fyzické osoby jsou stanoveny od 50 do 100tis. Kč. V případě bytů je v tuto chvíli až do roku 2016 povolena výjimka, stačí aby prodávající či pronajímatel namísto PENB předložil faktury za odběr médií a to za tři roky zpětně. Naši makléři Vás podrobně seznámí se všemi povinnostmi, které s PENB v tuto souvisejí a zároveň jsou schopni Vám zajistit jeho vypracování v rámci nabídky svých služeb.
KUPUJÍCÍ:
Hledám nemovitost ke koupi – poptávám byt u RK – jaký bude přesně postup?
Sepisuje zájemce s RK hned nějakou smlouvu?
Obdobně jako u pronájmu. Sepíšeme Smlouvu o vyhledání nemovitosti dle požadovaných parametrů. V té se klient zavazuje v případě nalezení nemovitosti, kterou koupí, uhradit zprostředkovateli odměnu. Nejčastěji vypočítané v určitém % s kupní ceny.
Kdy platí nějaké peníze? Platí něco hned nebo se platí až poté, co mu RK byt obstará?
Obvykle nám vzniká nárok na odměnu až zajištěním podpisu kupních smluv. V některých specifických případech může být makléř placen i měsíčním paušálem.
Co za peníze zaplacené RK vlastně dostanu?
Makléř nejen aktivně vyhledává, prověřuje, ale je i účasten prohlídek, zastupuje a hájí zájmy klienta tak, aby transakce spěla ke zdárnému zakončení. Hledáme a jednáme napříč trhem, nehledě na nabízející subjekt. Obvyklá je i možnost právního zastoupení a ošetření za stranu kupujících.
Rádi bychom financovali koupi nemovitosti úvěrem. Bojíme se však zaplatit rezervační zálohu, co když nám úvěr neschválí?
Naše kancelář úzce spolupracuje s finančními poradci, kteří nám jsou schopni během jednoho až dvou dnů zodpovědně říci, zda na úvěr dosáhnete, či nikoli. Pokud nám potvrdí, že splňujete kritéria pro poskytnutí úvěru, garantujeme vám vrácení rezervační zálohy v plné výši pro případ, že vám úvěr nakonec poskytnut nebude.
Co vše budeme ještě muset zaplatit nad rámec kupní ceny?
Inzerovaná kupní (prodejní) cena je u nás konečná. Nic navíc neplatíte! Samozřejmě s výjimkou poplatků souvisejících s vaším případným úvěrem.
Je úschova kupní ceny prostřednictvím RK bezpečná?
Jistě. Advokáti, se kterými spolupracujeme, musí splňovat velmi přísná kritéria stanovená centrálou RE/MAX. Musí být dostatečně pojištěni, nikdy nedojde k uvolnění finanční částky z účtu v realizaci pouze jednoho advokáta atd.
Upřednostňovali bychom jinou formu úschovy peněz (bankovní nebo notářskou), je to možné?
Samozřejmě ano. V rámci našich služeb však máte hrazenou úschovu peněz u prověřených advokátů. Pokud si zvolíte jakoukoli jinou formu úschovy, pak je úhrada takové služby na vás.
PRONAJÍMATEL:
Zadávám RK, aby mi našla zájemce o pronájem mého bytu – jaký bude postup? Jak to funguje?
Pronajímatel, jenž se rozhodne pronajmout svůj byt prostřednictvím RK podepíše tzv. Objednávku služeb v níž se zaváže uhradit v případě nalezení vhodného nájemce prostřednictvím RK, odměnu – ta je standardně ve výši jednoho měsíčního nájmu + DPH. V této odměně je zahrnuto profesionální nafocení bytu, může být i tzv. homestaging, inzerce na vybraných realitních serverech, dále pak prohlídky bytu se zájemci, nalezení vhodného nájemníka na dobu minimálně jednoho roku, vypracování nájemní smlouvy, předávacího protokolu a samozřejmostí je též převod energií u příslušných dodavatelských závodů.
NÁJEMCE:
Hledám nemovitost k pronájmu – poptávám u RK – jaký bude přesně postup?
Sepisuje zájemce s RK hned nějakou smlouvu?
Pokud si zájemce přeje, aby mu RK aktivně vyhledávala byt, může s ním RK podepsat tzv. zasmluvněnou poptávku, tj. smlouvu v níž se zájemce zaváže, že pokud mu RK najde byt, který ho osloví a rozhodne se pronajmout si ho, pak za takové vyhledání bytu zaplatí RK, jenž mu byt našla odměnu, ta obvykle bývá ve výši jednoho měsíčního nájmu bez poplatků.
Kdy platí nějaké peníze? Platí něco hned nebo se platí až poté, co mu RK byt obstará?
Zájemce nehradí předem nic, peníze platí až v okamžiku rezervace bytu, a to obvykle formou rezervační zálohy, jenž je opět standardně ve výši jednoho měsíčního nájmu.
Co za peníze zaplacené RK vlastně dostanu – inzerci? Smlouvu?
Pokud se jedná o zájemce, kterému RK aktivně vyhledává byt dle jeho představ, pak pravidelně dostává zájemce do e-mailu nabídky nově inzerovaných bytů, obvykle s ním chodí makléř, který se o zájemce stará, na prohlídky bytů, které zájemce osloví, samozřejmě také získává jistotu dobře zpracované nájemní smlouvy, jedná v jeho zájmu.
Je ve smlouvě třeba nějak omezený počet bytů, který zájemci RK nabídne? A co když na žádný nepodepíše nájemní smlouvu – přijde o své peníze?
Žádné omezení počtu bytů se do smlouvy nedává, RK hledá pro zájemce byt do té doby, dokud je to aktuální a zájemce o to stojí, zájemce také neplatí vůbec nic předem, tedy nemůže přijít o své peníze. V tomto případě se spíše častěji stává, že makléř RK aktivně hledá pro zájemce byt, chodí s ním na prohlídky, věnuje tomu spoustu svého času a ve finále si zájemce byt najde sám např. přes známé, nebo se rozhodne, že si bydlení vyřeší jiným způsobem.
Kolik se platí RK provize?
Obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu + DPH.
Jak je to se sepsáním/sjednáním nájemní smlouvy? Zajišťuje ji RK? A je to už zahrnuté v provizi nebo se platí něco zvlášť?
Nájemní smlouvu zajišťuje RK a je zahrnuta v provizi.
Vstupuje nějak RK do vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem i v průběhu trvání smluvního vztahu? Mám na mysli, když se třeba prodlužuje nájemní smlouva?
Ano, u renomovaných RK je samozřejmostí starat se o své klienty i v průběhu nájemní doby a být tu stále pro ně.
Mohu se v nájemním bytě přihlásit k trvalému bydlišti? Pronajímatelé s tím mívají problém…
Podle zákona se může přihlásit k trvalému pobytu každý, kdo přijde na příslušný úřad s platně uzavřenou nájemní smlouvou. Souhlas oprávněné osoby je nutný jen v případě, pokud se k trvalému pobytu hlásí osoba, která nájemní smlouvu nemá.
Marně hledáme pronájem, ve kterém by majiteli nevadil náš pes. Má pronajímatel právo nám zvíře zakázat?
Dle platného občanského zákoníku pronajímatel takové právo nemá. Nájemce má nárok chovat v bytě pronajímatele zvíře i bez jeho souhlasu a naopak pronajímatel nemá žádné oprávnění mu takový chov zakázat. Samozřejmě toto vše za předpokladu, že chov zvířátka s sebou nenese nepřiměřené potíže.
ODPOVÍDALA:
Realitní makléřka a manažerka RE/MAX Anděl Kristýna Řezáčová
Odkaz na profil: http://www.remax-czech.cz/reality/re-max-andel/kristyna-rezacova/
Tel.: +420 725 293 026
E-mail: kristyna.rezacova@re-max.cz
Motto: Vaše spokojenost = můj cíl.
Odkaz na nemovitosti: http://www.remax-czech.cz/reality/nemovitosti-maklere/5125/kristyna-rezacova/
Nenašli jste odpověď na svůj dotaz? Neváhejte mě kontaktovat.
INFOGRAFIKA – ZÁKON O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNI
